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微博彩票余额 发文加速高周转? 碧桂园:不等于质量差
2020-01-09 08:55:41

微博彩票余额 发文加速高周转? 碧桂园:不等于质量差

微博彩票余额,一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。4月12日,有碧桂园内部员工向媒体爆料称,碧桂园连发三个内部文件,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”

针对网传事件的真实性,4月13日,碧桂园方面未向记者作出正面回应,但其表示,三个月开盘不是三个月交楼,快周转不等于质量差。

被指加速高周转 41天开工撤职项目总

据碧桂园内部员工向媒体的爆料,碧桂园董事局主席杨国强在集团“高周转”专题会上表示,“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路”。

此外,该员工还爆出为了加速高周转,碧桂园连发三份内部文件,4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。主要针对三四五线城市的项目总,并从投资、设计、人力、大运营等提出许多具体意见。

依据网上流传的文件截图,主要内容包括3个月开盘有奖、设计当天内出图(通宵)、土地获取前40天开始前置设计工作、区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转等。

而针对项目总具体考核办法是:摘牌即开工奖励20万,每推迟一天奖励减少1万,21天开工罚款1万,以此类推,如果41天开工撤职。开盘工期小于等于3个月奖励20万,3到4个月之间奖励10万,4到5个月之间不奖不罚,5到6个月之间罚款10万,大于7个月撤职。

文件截图流出后,业内一片哗然。对于文件中的奖罚制度,有业界人士认为颇为严格,主要争议的问题是3个月能否开盘,从目前北京楼盘来看平均开盘时间至少是一年,3个月开盘在北京是可望不可即的速度。但由于碧桂园的项目集中在三四五线城市,周转会相对快一些。

据一位不愿具名的业内人士称:“快周转的企业不可能再慢下来,如今在合伙人激励机制下,无法达到更快周转的目标,又增加了新的奖罚制度,只为更快。”

碧桂园:三个月开盘 不是三个月交楼

针对网传事件的真实性,4月13日,碧桂园方面未向记者作出正面回应,但其表示,三个月开盘不是三个月交楼,快周转不等于质量差。

碧桂园方面称,“三个月开盘并不是三个月交楼。快周转不等于质量差,碧桂园有实力建又好又快又便宜的房子。因为碧桂园是集团标准化管理,是优化、微调图纸,不是重新设计图纸。”

碧桂园相关人士表示,碧桂园的高周转是建立在设计、报建、工程工期、运营等多方面全系统支持下的提速。其以碧桂园的SSGF工业化建造体系为例,指出其具有高品质、高速度、低能耗等优势,能从工法、管理、技术和材料等方面全面提升开发速度,并全面提升产品质量。“传统装配式建筑工期平均一层楼8天,SSGF体系为5天。基准工期可以从700天缩短至400多天,以30层高层洋房为例,开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月。”

而对于媒体报道提到,碧桂园一员工疑被指泄露前述信息,遭碧桂园通报处理一事。碧桂园北京相关负责人表示,“不清楚”。

■ 观察

“高周转”房企背后的“隐忧”

实际上,“高周转”在房地产行业并不新鲜。融创冲3000亿,仍要考虑兼顾高周转和增利润;阳光城将自己打造成了高周转、高杠杆、低成本的典范;闽系房企泰禾也在追求高周转与高质量的融合。

在多位专家眼里看来,降低资金成本是房企追求高周转的重要原因之一。有专家分析称,在房地产企业通过基金、债券进行融资后,需要支付相对较高的利息,如果项目可以快速开盘,让资金尽快回笼,企业就能将利息稳定在可控范围内。

此外,随着我国开启房地产调控,一二线城市房地产政策收紧,房企将更多目光转向了中小城市,一方面,房地产总体增量空间骤然减少,房企之间的竞争也加剧白热化,另一方面,房企比以往更需要保证现金流,一系列原因交织在一起,构成了房企们周转率加速的大环境。

在2017年,碧桂园总裁莫斌曾提出,当年碧桂园全年销售目标要达到5000亿元,这相比2016年实际销售额增长62%。实际上,2017年碧桂园销售金额5508亿元,同比增长78.3%,确实达到了这一目标。同年,碧桂园实现营业收入2269亿元,同比增长48.2%,净利润260.6亿元,大幅增长126.3%。

不过与营收、净利润一同增长的还有高负债。在2017年年报中,碧桂园公布净借贷比率,2017年为56.9%,2016年为48.7%,2015年为60%,2014年为57%,2013年为64.2%。而从借贷金额来看,2017年碧桂园借贷663.62亿元,相比于2016年借贷397.06亿元,同比增加了67.1%。

同花顺i问财数据显示,房地产企业的负债率普遍居高。截至2017年底,在134家房地产股票中,鲁商置业的资产负债率93.96%,排名第一,而万科的资产负债率为83.98%,排名第12。如果按照碧桂园年中负债率来计算,公司在134只股票中可以排至前三。

分析指出,为了支持高周转,在企业资金有限的情况下,就不得不高负债、高杠杆运行,而一旦高周转所产生的楼盘没有及时售出,转成了高库存,企业的资金链就可能断裂,出现危机。

有专家表示,去杠杆、平稳发展和瞄向三四线城市已经成为了未来一段时间房地产市场的主要发展趋势,曾经高周转的企业不少已经开始着手降低负债率,确保资金安全。公告显示,融创2017年底的净负债率水平较2017年6月30日下降约60个百分点。2017年中期时,公司管理层就表示,融创未来要持续降低负债,希望2018年净负债率降到90%,到2019年降到70%以内。此外,泰禾也曾表态,通过低价拿地、大规模并购等方式,2018年要将负债率降到75%。(林子)

■ 声音

中原地产市场部研究总监张大伟:

求快不符合“工匠精神”

碧桂园求快的做法确实不太符合人们对于“工匠精神”的理解,但是碧桂园本身也有产品定位,对于三四五线城市的非豪宅项目,“工匠精神”不是企业优先考虑的选项。目前房地产企业普遍存在规模扩张的焦虑,在一线和二线城市,受到政策限制,而中小城市和乡镇则更有发展空间,大型房企在这些城市也更有可能得到优惠的政策。面向中小城市与乡镇的刚需项目更追求快速开盘,在保证质量可以通过验收且户型不变的前提下,项目的外形对于刚需用户的影响可能没有那么大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

高周转下谨防质量失控

对于高周转的企业来说,需要有较好的城市布局,以对冲调控风险,还要有较好的营销能力,进而抓住市场行情。单纯规模至上的思路,可能出现盲目定指标、压缩工期,可能会出现偷工减料的现象,所以类似项目需要警惕质量风险,往往是欲速而不达。因此,高周转下要做好各类成本把控和质量把控问题。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存:

为降财务成本快速开盘

资金成本是碧桂园追求快速开盘的原因之一,虽然房地产较少向银行贷款,但十分依赖基金、债券等融资手段,这些融资的利率有时可以达到7%-8%,如果房地产企业拿到项目的几个月后就可以急速回款,会大大降低财务成本。

现在碧桂园布局已经扩展至全国,求快并不意味着房子的质量不好,而是不断地完全复制以前的开发模式,一些小型房地产企业从前期规划到最终开盘销售可能要两年,但碧桂园累积了大量经验,这样才能保证项目效率,从而为快速回款创造机会。

本版采写/新京报记者 袁秀丽 林子

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